홈 강의 강의상세페이지

[유튜브강의] 무료6시간강의(실무)

  • 원도(김상헌)
  • 강사
    원도(김상헌)
    전화상담
    02 - 723 - 0600
    카톡상담
    아이디 : 경매야 부탁해
  • 강의정보

     

     

     

     

     

     

     

    5년 전만 해도 부동산 투자 이야기를 꺼내면 이런 반응을 보이는 사람이 많았다. 당연하다. 그때는 부동산 시장이 몇 년째 바닥을 헤매는 중이었고, 언론에서는 '집값은 앞으로 계속 떨어질 것'이라는 대세하락론이 인기를 끌던 시기였으니 말이다. 경매 투자를 한다고 하면 더했다. 허황된 꿈을 좇는 한심한 사람 취급을 받거나, 가난한 세입자를 내쫓고 제 뱃속만 채우는 사기꾼 취급을 받기 일쑤였다.

     

     

     

    불과 몇 년 사이에 상황은 180도 바뀌었다. 계속 떨어진다던 집값은 보란 듯이 최고점을 찍었고, 그때 저렴하게 집을 샀던 사람들은 수 천만 원 내지 수 억 원의 매도차익을 얻었다. 주변에서 부동산으로 돈을 벌었다는 이야기가 들려오니 이제는 직장인 서넛만 모여도 대화가 부동산 이야기로 흘러간다. '그 때 내 집 마련을 했어야 했는데'라는 후회가 여기저기서 들려오는가 하면, 투자자들만 사용하던 '갭투자'니 '무피투자'니 하는 용어가 언론에 오르내린다.

     

     

     

    그러나 부동산 시장은 이번에도 종잡을 수가 없다. 이제 막 '나도 집 한 번 사볼까'라는 사람들이 생겨나기 시작했는데, 정부는 벌써 집값 과열을 막겠다며 세제개편과 대출규제라는 칼을 꺼내들었다. 물론 경험 많은 투자자들은 이런 상황을 어느 정도 예측하고 준비해 왓다. 하지만 부푼 꿈을 안고 이제 막 투자 시장에 뛰어든 초심자들에게는 어안이 벙벙한 일이다.

     

     

     

    집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 게 엊그제인데 오늘은 금리인상이니 역전세니 하는 무서운 이야기들이 나오고 있으니, 대체 어떤 장단에 춤을 춰야 하는 걸까? 그럴 때일수록 권하고 싶은 가장 확실한 카드가 바로 경매 투자다. 시장이 오를지 떨어질지 모르는 불확실한 상황에서 경매는 더욱 힘을 발휘하기 때문이다.

     

     

     

     

     

     

    5년 전 사람들이 "부동산은 이제 끝났다"라고 말하고 있을 때 오히려 경매 투자자들의 활약은 눈부셨다. 시장이 냉소적일수록 좋은 물건을 시세의 70% 내지 80% 정도로 싸게 낙찰받기가 쉬웠던 것이다. 낙찰받은 물건에 월세를 놓을 수도 있었고, 당장 시세에 맞춰 팔아도 수익을 올릴 수 있었다.

     

     

     

    가장 좋은 것은 몇 년이 지난 지금 그 부동산들의 가격이 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원씩 올랐다는 점이다. 싸게 낙찰받아서 엄청난 매도차익을 남긴 덕분에 앞으로 노후 걱정 따위는 할 필요 없어진 투자자들도 많다.

     

     

     

    이들은 단지 운이 좋았던 것일까? 그보다는 부동산 시장의 흐름을 잘 이용했다고 보는 게 맞다. 이러한 투자 전략이 입소문을 타면서 경매에 대한 인식이 바뀐 것도 사실이다. 과거에는 경매를 왠지 무섭고 나쁘게 생각하던 사람이 대다수였다면 이제는 집을 저렴하게 매입하는 전략의 하나로 받아들여지고 있는 것이다.

     

     

     

    경매는 법원이 직접 주관하는 신뢰도 높은 제도이자, 복잡한 채권·채무 관계를 해결하여 원활한 경제활동에 기여하는 시스템이라는 사실은 이제 웬만큼 부동산에 관심 있는 사람이라면 당연히 아는 이야기가 됐다.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    그러나 최근에 경매는 다른 측면에서 외면을 당했다. 갭투자가 유행처럼 번지는 상황에서 굳이 경매를 배울 필요가 있느냐는 인식이 많아진 것이다. 공인중개사를 통해 갭투자를 하면 손님 대접을 받으면서 편하게 집을 둘러볼 수 있고, 귀찮은 서류업무도 맡길 수 있다.

     

     

     

    반면에 경매는 복잡해 보이는 권리분석도 해야하고, 직접 법원에 가서 입찰도 해야하고, 살고 있는 사람을 내보내는 명도도 진행해야 한다. 게다가 부동산 시장이 호황을 맞이하면서 입찰 경쟁이 치열해지자 낙찰가도 상당히 높아졌다. 경매의 인기가 시들해질 만도 하다.

     

     

     

    그러나 경험이 많은 투자자들은 이럴 때일수록 미리 경매를 공부해 두라고 조언한다. 다양한 시장 상황에서 경매가 얼마나 유용한 무기가 되는지 잘 알기 때문이다. 갭투자의 위력이 엄청난 것은 사실이지만 그것은 시장 상승기의 초반에만 해당하는 이야기다. 상승기가 무르익어 갈수록 매매가가 높아지면서 전세가와의 차이(갭)는 벌어진다. 그만큼 갭투자도 어려워지는 것이다.

     

     

     

    게다가 다시 한 번 강조하지만, 부동산 시장은 상승과 하락을 반복한다. 문재인정부 출범 이후 부동산 시장의 규제가 점점 강해지면서 조만간 하락기가 찾아올 거라고 예상하는 사람들이 많다. 뿐만 아니라 지난 몇 년간의 활황기 동안 건설사들은 신나게 새 아파트를 분양했다. 이제 그 아파트가 완공되어 대규모 입주를 시작하면 공급이 일시에 많아질 것이다. 부동산 가격이 꺾일 가능성도 더욱 커지는 것이다.

     

     

     

    물론 미래는 아무도 확신할 수 없다. 이러한 예측을 비웃으며 시장은 잠깐 주춤했다가 다시 상승할지도 모른다. 그러나 최고의 기회를 잘 이용하는 것 못지않게 중요한 것은 최악의 상황에 대비하는 것이다.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    당신이 지금 이 글을 읽고 있다는 것은 아마도 경매를 배워 보고 싶다는 마음이 생겼기 때문일텐데, 그렇다면 정말 잘 생각한 거라고 말씀드리고 싶다. 시장이 불확실 할 때야말로 경매 공부가 필요하다. 앞으로 시장이 계속 상승하든 하락하든, 경매는 다양한 상황에 맞게 이용할 수 있는 최고의 투자 전략이니 말이다.

     

     

     

    개인적으로는 조만간 다시'경매의 시대'가 돌아올 것이라고 예상한다. 부동산 투자에 대한 규제가 점점 강해지는 상황에서 경매의 가장 큰 매력인 '싸게 낙찰받을 수 있다'는 장점은 더더욱 부각될 것이다. 어떤 시장에서도 수익을 올릴 수 있는 유연함! 불확실한 시장일수록 경매를 공부해야 하는 이유는 바로 이것이다.

     

     

     

    원도(김상헌)